Przedmiotem dzisiejszych rozważań jest orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie w sprawie o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone (Sygn. akt VI ACa 11/15). Cała sprawa dotyczy konkretnie tego zapisu:
„Nabywca oświadcza, że: 1) przed podpisaniem niniejszej umowy zapoznał się z dokumentacją techniczną budynku oraz lokalu mieszkalnego, jak również z parametrami standardu budynku i lokalu mieszkalnego oraz z projektem zagospodarowania nieruchomości i nie wnosi w tym względzie żadnych zastrzeżeń”.
Zdaniem Prezesa UOKiK owe postanowienie stosowane w umowie deweloperskiej i przedwstępnej umowie sprzedaży, istotnie ograniczało odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania a tym samym w sposób rażący narusza jego interesy. Sąd Okręgowy nie zgodził się jednak z argumentacją Prezesa UOKiKu i oddalił powództwo. Sąd Apelacyjny utrzymał w mocy orzeczenie Sądu Okręgowego. Poniżej przedstawiamy Wam najważniejsze fragmenty uzasadnień obu sądów.
Sąd Okręgowy badając wpływ wspomnianego zapisu na interesy konsumentów, wyróżnił dwie sytuacje – istnienie wad fizycznych budynku lub lokalu mieszkalnego oraz brak walorów funkcjonalności, praktyczności i estetyki obiektu.
Sąd Okręgowy stwierdził:
„Zdaniem Sądu Okręgowego analizując jego potencjalny wpływ na interesy konsumentów, należy wyróżnić dwie sytuacje. Pierwsza z nich dotyczyłaby istnienia wad fizycznych budynku lub lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 556 k.c., zaś druga wiązałaby się z brakiem walorów funkcjonalności, praktyczności lub estetyki obiektu, niemających cech wady fizycznej towaru sprzedanego.”
Sąd zauważył:
„Sąd pierwszej instancji dostrzegł, że faktyczny wygląd wykonanego już przedmiotu umowy (budynku, mieszkania) może różnić się od postrzeganego wyłącznie na podstawie informacji przekazanych przez przedsiębiorcę podczas zawierania umowy. Jednakże jeżeli stwierdzone defekty nie stanowią wad fizycznych rzeczy, estetyka i funkcjonalność rzeczy nie zostały wyraźnie w umowie zdefiniowane, a także wówczas, gdy przedsiębiorcy nie można postawić zarzutu wykonania przedmiotu umowy w sposób sprzeczny z celem społeczno-gospodarczym lub z zasadami współżycia społecznego (art. 354 k.c.), brak jest środków ochrony prawnej, które pozwoliłyby konsumentowi żądać usunięcia stwierdzonych przez niego „uchybień”. Sama subiektywna ocena konsumenta dotycząca braku funkcjonalności lub praktyczności zastosowanych rozwiązań technicznych, bądź ich nieestetyczności, nie stanowi podstawy do zgłaszania jakichkolwiek żądań, albowiem ustawodawca nie przewidział tego rodzaju roszczeń. W tej sytuacji brak jest argumentów przemawiających za oceną przedmiotowej klauzuli jako abuzywnej.”
Co w tej sytuacji z art. 557 k.c. – stanowisko UOKiK i Sądu Apelacyjnego
Prezes UOKiK nie zgodził się z wyrokiem Sądu Okręgowego w całości. Złożył apelację zarzucając pominięcie istotnego w tej sprawie art. 557 k.c.
Art. 557. § 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Sąd Apelacyjny zauważył, że istotnym w tej sprawie jest moment podpisania umowy. Sprzedaż nieruchomości deweloperskich odbywa się jeszcze przed faktycznym powstaniem lokali. Świadczy to o tym, że kupujący w momencie podpisania umowy, nie może wiedzieć o przyszłych wadach a tym samym nie może wyłączyć ani ograniczyć odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi poprzez złożone przez siebie oświadczenie o braku zastrzeżeń co do dokumentacji technicznej.
„W ocenie Sądu Apelacyjnego taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie, albowiem wzorzec umowy „Akt Notarialny Umowa Deweloperska oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży” jest stosowany przez pozwanego przy zawieraniu umów jeszcze przed wybudowaniem budynków, w których usytuowane będą nabywane lokale. Ponieważ w chwili zawierania umów deweloperskich i przedwstępnych umów sprzedaży lokale jeszcze nie istnieją, kupujący będący konsumentami nie mogą wiedzieć o ich wadach, a tym samym ich oświadczenie nie może zwolnić sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi.”
Należy również mieć na uwadze wymóg bezpośredniego i nie budzącego zastrzeżeń sposobu modyfikacji reguł odpowiedzialności sprzedającego względem konsumenta albowiem ewentualne wątpliwości zawsze rozstrzygane są na korzyść konsumenta. W praktyce mówimy o zapisie w umowie, który wprost ograniczy lub wyłączy odpowiedzialność sprzedającego- nie może odbywać się to w sposób dorozumiany.
Należy również zauważyć, że poza odpowiedzialnością przedsiębiorcy z tytułu rękojmi za wady obowiązuje go również odpowiedzialność kontraktowa względem kupującego za wyrządzoną szkodę, którą strony mogą jedynie ograniczyć.
Ponad to ustawodawca nie nałożył obowiązku analizowania projektu technicznego pod kątem wykrycia ewentualnych wad ani na wykonawcę ani tym bardziej na konsumenta. Postanowienie umowy deweloperskiej, które podlega rozważaniu ma zatem jedynie znaczenie informacyjne- kupujący jest świadomy gabarytów budynku i lokalu, ich powierzchni, rozkładu klatek schodowych i pomieszczeń, a także rodzaju i lokalizacji infrastruktury towarzyszącej.
Przy analizowaniu sprawy zastanawiającym może się okazać poniższe zdanie Sądu:
„W umowie tej należy określić jej przedmiot w sposób bardzo precyzyjny, czemu służą załączone do umowy zwymiarowane rzuty i plany. Natomiast wizualizacje mają na celu jedynie ułatwienie konsumentowi wyobrażenia sobie wyglądu i usytuowania budynku, usytuowania lokalu w budynku, rozkładu pomieszczeń, sposobu zagospodarowania terenu. Nie mogą one natomiast mieć charakteru wiążącego, z uwagi na znaczny stopień ogólności. Tymczasem nawet pobieżne zapoznanie się przez konsumenta z dokumentacją techniczną budynku i lokalu pozwala na zweryfikowanie jego wyobrażenia o nabywanym lokalu i budynku, w jakim zostanie usytuowany, chociażby z uwagi na zawarte w niej dane dotyczące wymiarów m.in. pomieszczeń, korytarzy, klatek schodowych. Informacji tych nie sposób uzyskać z wizualizacji. Natomiast w sytuacji, gdyby deweloper wprowadził nabywcę w błąd, przedstawiając mu ofertę zawarcia umowy o treści niezgodnej z załączoną dokumentacją techniczną, konsument mógłby dochodzić swoich roszczeń powołując się na wady złożonego przez siebie oświadczenie woli.”
Na podstawie tej tezy można sobie wyobrazić sytuację, w której zakup dokonywany jest de facto na podstawie zdjęcia albo gdy przedmiotem sprzedaży jest wykonanie mebla na podstawie przedstawionej wcześniej wizualizacji czy nawet zakup przedmiotu w Internecie. We wszystkich sytuacjach kupujący będzie mógł jedynie wyobrazić sobie przedmiot, który chce zakupić. Oczywiście w takim przypadku sprzedający również udostępni kupującemu opis produktu ale czy faktycznie swoje wyobrażenia będzie on opierał na tekście czy na obrazach? Znacznie łatwiejszą i prawdopodobnie częściej wybieraną metodą będzie opieranie swoich wyobrażeń związanych z produktem przyszłym na zdjęciach. Biorąc jednak pod uwagę analizowane orzeczenie należałoby je traktować jako dodatek do otrzymanej dokumentacji.
Podsumowanie
Oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z dokumentacją techniczną budynku oraz lokalu mieszkalnego, jak również z parametrami standardu budynku i lokalu mieszkalnego oraz z projektem zagospodarowania nieruchomości zawarte we wzorcu umowy „Akt Notarialny Umowa Deweloperska oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży” nie zostało uznane za klauzulę abuzywną naruszającą interesy konsumenta.
Zdaniem Sądów stanowi ono tylko oświadczenie o charakterze informacyjnym dotyczące powierzchni budynku i lokalu, rozkładu pomieszczeń i klatek schodowych oraz lokalizacji i infrastruktury sąsiadującej. Nie ma charakteru na tyle wiążącego aby mogłoby wyłączyć odpowiedzialność sprzedającego za powstałe w przyszłości wady. Kodeks cywilny odpowiednio dba o interesy konsumentów zabezpieczając ich rękojmią za wady oraz przewidując odpowiedzialność kontraktową przedsiębiorcy.
